第1章　介護に必要なお金はどう準備するの？ 第2章　介護成功の決め手は介護プラン 第3章　要介護者が望む自宅での介護 第4章　介護施設の種類と選び方 第5章　介護情報の入手の仕方

主要５業種のビジネスモデルを示し、企業の強みを見出し、伸ばすための支援方法や融資につなげる方策を解説！ 主要５業種のビジネスモデルを示し、企業の強みを見出し、伸ばすための支援方法や融資につなげる方策を解説！ 「事業性評価」とは融資を伸ばす新たなテクニックではありませんし、 ヒアリングシートや管理表を作るという作業でもありません。 金融機関が取引先企業と正面から向き合うことによって、強みや経営課題を発見し、 その改善や業績向上を支援するなかで、融資や助言につなげることなのです。 本書は企業の見方や経営改善アドバイスについて、 金融機関の行職員や事業者向けに分かりやすく解説しています。 ５つの業種のビジネスモデルを理解することで、 強みを見出し伸ばすための支援方法や融資につなげる方策を学びます。 取引先企業の事業を理解し、課題を発見し、 「最適な解決策＝ソリューション」を提供してください。 第１章　事業性評価を理解する 　第１節　事業性評価とは何か 　第２節　事業性評価が求められる理由 　第３節　金融機関を取り巻く環境の理解 第２章　企業の全体像を把握する 　第１節　異なる金融機関と経営者の視点 　第２節　事前調査を行ってみよう 　第３節　実態把握の流れを理解しよう 　第４節　企業の概況を把握しよう 　第５節　社内体制をつかんでおこう 　第６節　ビジネスモデルを理解しよう 　第７節　事業領域（ドメイン）を知ろう 　第８節　外部環境の情報を収集するには 第３章　企業の事業内容を確認する 　第１節　取引先企業のここを見よう 　第２節　財務データからつかもう 　第３節　資金繰り表からつかもう 　第４節　製・商品・サービスのここを見よう 　第５節　取引先の内容を時系列につかもう 　第６節　販売先をつかもう 　第７節　仕入先をつかもう 　第８節　部門別につかもう 　第９節　事業内容把握のためのチェックポイント 第４章　企業の強みを伸ばす支援をする 　第１節　金融機関にできることは何だろう 　第２節　企業の強みを伸ばす支援をしよう 　第３節　視点を変えるアドバイスをしよう 　第４節　取引先の強みをつかもう 　第５節　強みと弱みを分析しよう 　第６節　課題を整理し改善の優先順位をつけよう 　第７節　売上を伸ばすアドバイスをしよう 　第８節　事業計画書の策定支援をしよう 　第９節　そして融資につなげよう 第５章　事業性評価に基づき融資を実行する 　事例１　運送業のケース 　事例２　食品製造業のケース 　事例３　飲食業のケース 　事例４　建設業のケース 　事例５　自動車部品製造業のケース

金融機関の窓口テラーが来店客と親密化をはかり、ビジネスチャンスに発展させるための質問＆声かけの“魔法”を紹介 金融機関の窓口テラーが来店客と親密化をはかり、ビジネスチャンスに発展させるための質問＆声かけの“魔法”を紹介 人や迷いや課題に立ち向かいながら生きています。どうすれば解決できるか、前に進めるか。そのきっかけを与えられるのが質問です。あなたの質問や声かけが、まるで魔法のように、お客さまの人生を変えます！豊かにします！ 質問の基本から実践的な声かけまでわかりやすく紹介します！ はじめに 序　章　質問の本質を押さえておこう ―質問は、無意識に抱いている“想い”を表面化させる力を秘めている ♣質問が持つ力 ♣問題解決までをサポートする 第１章　年代別の声かけの基本をマスターしよう ―行動の基本は声かけ、お客さまの年代別に質問のしかたをマスターする 〈20代のお客さま〉 ♣趣味や楽しみに関心を寄せているケース ♣キャリアアップを考えているケース ♣結婚を考えているお客さまのケース 〈30代のお客さま〉 ♣子育てや教育費に悩んでいるお客さま ♣育児休暇や働き方に悩んでいるお客さま ♣ライフプランに悩んでいるお客さま 〈40代のお客さま〉 ♣住宅ローンで悩みを抱えているお客さま ♣負担が増す教育費についてお悩みのお客さま 〈50代のお客さま〉 ♣セカンドライフについて悩んでいるお客さま ♣ご両親の介護について悩んでいるお客さま 〈60代のお客さま〉 ♣公的年金では老後資金が不足するお客さま ♣相続に悩みを抱えているお客さま ♣まとめ Column①　お客さまとの距離の縮め方 第２章　家族構成別の声かけをマスターしよう ―お客さまごとの関心事に踏み込んだ質問でより具体的なニーズを引き出し、ビジネスチャンスにつなげる 〈シングル（独身）〉 ♣いまのところ結婚の予定がないケース ♣介護や相続で問題を抱えているケース 〈ＤＩＮＫＳ（子どものいない夫婦）〉 ♣子どもを授かるタイミングがわからないケース ♣セカンドライフに不安を感じているケース 〈夫婦と子どもがいる家族〉 ♣プライベートな問題を抱えているケース 〈介護に取り組んでいる家族〉 ♣金銭的な負担で悩んでいるケース ♣時間的な余裕がなく悩んでいるケース ♣まとめ Column②　わからないことへの対処のしかた 第３章　シチュエーション別の声かけをマスターしよう ―店頭、職域、セミナーなど、場面別の質問＆声かけをマスターする 〈店頭での声かけ〉 ♣いつもと違う来店スタイルのケース 〈職域における対面〉 〈セミナーやイベントなどでの対面〉 ♣まとめ 第４章　質問に使える関連知識を押さえておこう ―お客さまの本音や共感を引き出す際に欠かせない最低限の専門知識を身に付ける ♣押さえておきたい金融商品知識 ［１］投資関連 ［２］生命保険関連 ［３］損害保険関連 ［４］ローン関連 ［５］セカンドライフ関連 ♣どのように身に付ければよいか 第５章　質問の作り方をマスターしよう ―実際の窓口応対で使えるオリジナルの質問や声かけの作り方を身に付けよう ♣質問や声かけのキーワード【５つのＴ】 ［１］タイミング（timing） ［２］テーマ（theme） ［３］思いやりのある、思慮深さ（thoughtful） ［４］伝達、メッセージ（transmission） ［５］感謝する（thank） ♣オリジナルの魔法の質問の作り方 ♣まとめ ♣最後に〜人生は質問の連続です！ おわりに 著者紹介

買ってはいけない不動産　やってはいけない不動産投資を徹底解説！ 不動産業界は本日もやりたい放題！あなたの財産を狙う落とし穴がいっぱい！これを知らないとカモにされてカモ鍋直行！やってはいけない不動産投資買ってはいけない不動産ダウンタウンDX（日本テレビ系）で注目のユーチューバー初の書籍！それでも不動産投資は最高の人生逆転ツールだ！ 第1章◎こんな不動産投資に気を付けろ！ 第2章◎なぜ不動産投資はトラブルがあとを絶たないのか？ 第3章◎不動産投資で失敗しない思考法 第4章◎成功する不動産投資の始め方 第5章◎お金を生む優良物件の見つけ方、買い付け方 第6章◎不良物件をつかまされない賢い選択

現金だけで始める「少額」不動産投資が「いま」大ブーム！多忙サラリーマンながら55カ所の１ルームを所有する業界権威の著者！ 現金だけで始める「少額」不動産投資が「いま」大ブーム！ 多忙サラリーマンながら55カ所の１ルームを所有する業界権威の著者！ ●オリンピック後も見据えた、令和時代の１Rマンション所有成功の秘訣！ ●５４棟で１R区分５５室管理中！私の不動産投資２５年に見る成功と失敗 ●自己資金の基本戦略・・・現金をいかに捻出するか ●失敗しない、物件購入ルートの見つけ方！ ●スピード＆手間いらず！サラリーマンの現地調査、買付の準備の仕方 他、初心者でも成功できる、堅実サラリーマン大家の知恵を凝縮！ ●オリンピック後も見据えた、令和時代の１Rマンション所有成功の秘訣！ ●５４棟で１R区分５５室管理中！私の不動産投資２５年に見る成功と失敗 ●自己資金の基本戦略・・・現金をいかに捻出するか ●失敗しない、物件購入ルートの見つけ方！ ●スピード＆手間いらず！サラリーマンの現地調査、買付の準備の仕方 他、初心者でも成功できる、堅実サラリーマン大家の知恵を凝縮！

不動産は「投資」ではなく、手堅い「ビジネス」である！　 不動産投資が、資産運用のひとつとして社会的地位を得てから十数年になります。 その間、リーマンショック、スルガ銀行事件、コロナショックなど様々な負の要因が起こりました。 その波にさらわれるように自己破産をしたサラリーマン大家や、潰れた不動産会社は数知れません。 しかしながら、時代が激動する中でも不動産投資は「資産形成の最短の手法」として一目置かれる存在であり続けています。 なぜ、いつの時代も不動産投資は人気の投資で、成功者を生み続けているのでしょうか？　 答えは、不動産投資は「投資」ではなく「ビジネス」だからです。 その基本理念を知っている者は成功するし、知らない者が失敗しているのです。 不動産ビジネスノウハウを身につければ、不動産事業を軌道に乗せることは比較的簡単です。 本書の著者は、大手ラジオ局に勤務していたもののリーマンショックでの大損から人生激変！ しかし、今では不動産投資で毎年1億5000万円ほどの家賃収入を得ています。 そんな投資の痛みを知り尽くした著者による、「見るだけ」で肝心なツボがわかる「日本一わかりやすい不動産投資本」！ 「不動産会社に会うのが怖い」「何を買えばいいかわからない」「売主と仲介の違いもわからない」 「不動産の法律がまったくわからない」という初心者のために、50以上のビジュアルを駆使して、わかりやすく解説します。

累計9万部発行の人気シリーズ最新刊！　8600名以上の人生を変えた不動産投資のバイブルがさらにパワーアップ 累計9万部発行の人気シリーズ最新刊！　8600名以上の人生を変えた不動産投資のバイブルがさらにパワーアップ 普通のサラリーマンから経済的自由やFIREを達成した投資家が続々誕生！　将来の不安を解消… ■累計9万部発行の人気シリーズ最新刊！8,600名以上の人生を変えた不動産投資のバイブルがさらにパワーアップ■ ■普通のサラリーマンから経済的自由やFIREを達成した投資家が続々誕生！将来の不安を解消しストレスフリーな人生をあなたの手に！■ ■「堅実」と「効率」を両立できるコツコツ始める不動産投資の方法から購入後の管理運用までを徹底解説！不動産投資本の決定版はコレ！■ ★下記のうち≪ひとつでも≫当てはまる方におすすめの1冊です★ ・将来のお金のことに漠然とした不安がある ・老後の生活が不安 ・仕事に縛られない、自由な時間とお金を手に入れたい ・投資を始めたいが、何から手を付けていいか分からない ・不動産投資を一から学びたい ・手間暇をかけずにできる不動産投資法を知りたい ・不動産投資を始めたが、今の方法で良いのか迷っている 本書を読むと得られる５つのこと ・投資への正しい向き合い方 ・普通のサラリーマンが経済的自由を得る具体的な道筋 ・初心者でも失敗しない不動産投資術 ・最新の不動産投資市況とリスクへの向き合い方 ・資産形成へ一歩踏み出すためのコツ 収入の複線化「ひとりダブルインカム」必須の時代がやってきた コロナ禍による経済不安、終身雇用の崩壊、年金・社会保障の縮小…。 今後の先行きが不透明な社会において、将来に不安を持っている方も数多くいるのではないでしょうか。 このような時代において、会社からの給与だけに頼っているのであれば、不安になるのも無理はありません。 ひとつの収入源に頼っているから、不安は解消されないのです。 ひとつの収入源に頼っているから、ストレスも増えていくのです。 だからこそ、個人が給与とは別の収入源をつくる「ひとりダブルインカム」の状況をつくることが必要なのです。 不動産投資から得られる家賃収入は、あなたに人生の選択肢を増やしてくれます。 本書では24,000戸以上を管理する不動産会社の代表である著者が35年以上の経験から導き出した普通のサラリーマンが不動産投資で成功するための全ノウハウを惜しみなく伝授。 不動産投資で失敗しない物件選びからリスクとその解決法、購入後の賃貸管理と効率の良い物件の増やし方までを、具体的かつ再現可能な方法でご紹介しています。 著者の会社の顧客向けアンケートでは、回答者の7人に1人が、家賃収入が生活費を上回る状態、すなわち経済的自由を実現していると回答。その人数は今も続々と増え続けています。 そうした方のほとんどが、特別な資産背景のない、普通のサラリーマンでした。 違いは本書にある投資術を知り、行動したかどうかだけ。 ぜひ本書をきっかけにして、あなたが望む自由な人生を手に入れる第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。 はじめに 第1章　将来の不安を解消したいならお金を貯めてはいけない！ 1-1　貯金をしているから将来の不安はいつまでたっても解消されない 1-2 年金減額・増税・定年延長・長寿化　アフターコロナに待ち受ける4つの危機 1-3　安定した収入源には家賃収入が最適 1-4　経済面だけではない家賃収入がもたらすプラスアルファの効用 第2章　いまも昔も変わらない　不動産投資は東京の中古ワンルーム投資がいちばん！ 2-1　不動産投資の目的は長期安定収入を得ること 2-2　31年の経験で導いた結論「東京の中古ワンルーム投資」が最適な理由 2-3　東京の中古ワンルームはサラリーマンにこそおすすめ！ 2-4　FIREを果たした投資家も東京の中古ワンルームから始めている 第3章　五輪後もまだまだ止まらない！　不動産投資は進化し続ける東京を買え！ 3-1　データが証明！　東京の不動産市場にコロナが与えた影響 3-2　長期安定収入を得るなら東京以外の選択肢は考えられない 3-3　東京大改造はまだまだ終わらない！ 第4章　不動産投資で成功するための中古ワンルームの選び方 4-1　31年間ワンルームにこだわってきた理由 4-2　物件の特徴を理解しよう！　築浅物件とバブル期物件 4-3　投資利回りの裏を読む 4-4　建物管理の履歴書「重要事項調査報告書」で管理状況を確かめる 4-5　はじめての投資用物件は「売主」から買う 第5章　不動産投資の成功の法則「レバレッジの黄金率」を活かせ！ 5-1　ローンは活用次第で資産形成の武器になる 5-2　知った人から始めている！　〝見えない〟資産拡大効果 5-3　半分のお金、半分の時間でマンションが手に入る 0 5-4　レバレッジの黄金率で物件を増やすシミュレーション 5-5　好不況は関係なし！　どんな環境下でも資産を増やせる 5-6　タイムレバレッジを活用して最速で物件を増やす 5-7　最終ゴールは無借金経営、本当の資産家になる！ 5-8　知れば差がつく！　不動産投資ローンとのつきあい方 第6章　空室、滞納だけじゃない！　不動産投資の８大リスクと解決法 6-1　不動産投資には８つのリスクがある！ ＲＩＳＫ１ 借金 ＲＩＳＫ２ 空室 ＲＩＳＫ３ 滞納 ＲＩＳＫ４ 家賃の下落 ＲＩＳＫ５ 物件価格の下落 ＲＩＳＫ６ 災害 ＲＩＳＫ７ 事故物件 ＲＩＳＫ８ 賃貸管理会社の倒産 第7章　物件選びと同じくらい重要！　賃貸管理会社の選び方 7-1　賃貸管理と建物管理　２つの管理の違いを理解する 7-2　賃貸管理会社はどんな仕事をしているのか 7-3　ランキングだけではわからない信頼できる会社の見分け方・選び方 7-4　賃貸管理契約の種類と特徴 7-5　建物管理の健全性を確かめる7つのチェックポイント 第8章　不動産投資と税金これだけは覚えておこう 8-1　うまい話に乗せられない！　不動産投資と節税の関係 8-2　節税目的の不動産投資は間違い 第9章　今こそ東京の中古ワンルームで不動産投資を始めよう！ 9-1　東京の中古ワンルームは「今が買いどき」の理由 9-2　収益は資本×利回り×時間で得られる 9-3　一番大切な資産は時間 9-4　使わなかった過去の信用力は取り戻せない 9-5　FIREを達成した先輩投資家たちが語る時間の使い方 付録　東京中古ワンルームマンション投資で早期リタイアを実現したオーナー様の生の声 おわりに

不動産投資のトレンドは「地方都市」へ！　「１０００人のコミュニティ」を主宰する話題の”北陸大家さん”待望の初著作！ ～銀行融資もまだまだ使える！地方高利回り投資～ ●北陸地方ならではの「銀行ローン」活用不動産投資！ ●働きながら地方物件で副収入を得るサラリーマン激増の理由！ ●元手３００万円から始める「わらしべ長者」不動産投資術！ ●類書にない「２０１９年に流行る不動産術」を先取り！

TBS テレビ『白熱ライブビビット』雑誌『婦人公論』『日経マネー』等で特集された話題の主婦大家さん“なっちー”待望の新刊！ TBS テレビ『白熱ライブビビット』、雑誌「婦人公論」「日経マネー」で特集された話題の主婦大家さん！ 融資なしでできる、新しい投資手法がサラリーマン・ＯＬに話題！ 注目のパート主婦大家さん“なっちー”待望の新刊！ ＜内容＞ 第１章 ど素人主婦でも月収８０万円のなっち―流大家術！ 第２章 資金３００万円から年収１０００万円になったヒミツ！ 第３章 ７つの小規模不動産投資術紹介。 第４章 かんたんな管理・運営のための主婦の知恵！ 第５章 コツコツやって成功する大家さん仲間を紹介！ ほか、全くの初心者が、大家さんになって儲けるまでのイロハを伝授！

不動産投資は大きく儲けられるものではない。法人化しても社会保険料が立ちはだかる。 実力あるベテラン投資家なら誰もが骨身にしみていることなのに、巷では「FIRE」など夢を売る情報があふれている―。 不動産投資でのFIREや一攫千金は疑ってかかるべきですが、正しくやれば一定水準以上の成功を収められるのもまた不動産投資です。 成功の尺度とは、資産規模や一定期間だけ切り取ったキャッシュフローではなく、売却までを見越したトータルでの利益。目標を見定め、そのためのルールをまとめたのが本書です。 第1章　不動産投資の利益を正しく判断するためのリアル・ルール 第2章　不動産投資のための税金と社会保険のリアル・ルール 第3章　消費税課税、土地建物按分のリアル・ルール 第4章　知らないままでは拡大できない金融機関のリアル・ルール 第5章　優良物件を手にするための仲介会社のリアル・ルール 第6章　管理会社、客付け仲介でしくじらないためのリアル・ルール 不動産投資家を取り巻く状況は決して甘くない。逆風のなかでも前に進んでいくための、厳しくもシンプル、そしてリアルなルールが本書にあります。 第1章　不動産投資の利益を正しく判断するためのリアル・ルール 01　実質利回りで投資検討する －ワンルームAP－ 実質利回りの計算 ワンルームAPの客付け費用率 ワンルームAPの客付け費用率を算出する ワンルームAPの年間運用経費額 ワンルームAPの年間運用経費額合計 家賃金額ごとに運用経費率を求める 運用経費以外に必要な経費 ① －管理費－ 運用経費以外に必要な経費 ② －固定資産税と都市計画税－ 3つのワンルームAPの実質利回りを求めた結果 02　実質利回りで投資検討する －ファミリーAP－ ファミリーAPの客付け費用率 ファミリーAPの客付け費用率を算出する ファミリーAPの年間運用経費額 ファミリーAPの年間運用経費額合計 家賃金額ごとに運用経費率を求める 運用経費以外に必要な経費 都心高級ファミリーAP　vs　地方ファミリーAP 実質利回りで物件を見る際にここは必ず注意 03　個人投資家が置かれている環境は厳しい 建物価値は時間がたてば下がり、融資が困難になる 金融機関の融資状況は？ 建物が古くなるほど出口が難しくなる ポータルサイト掲載の約7割が融資NG ネットが情報源の個人投資家はよい物件を買えない 04　投資物件の土地資産価値の把握は絶対必要 個人投資家が厳しい環境で生き残る方法 土地値で購入しても含み損 「土地値率」で物件を評価する 路線価から公示価格を求める 公示価格から路線価ごとに「仮土地実勢値」を算出する 仮土地実勢値と売値を比較して割高か判断する 正しい路線価評価 固定資産税土地評価額、公示価格から土地 実勢値を算出する 土地実勢値と仮土地実勢値を比較する 05　投資家が買うべき土地と、避けるべき土地 擁壁地は避ける 土壌汚染リスクの高い土地は避ける 投資家が買う価値がある土地 投資家が避けるべき価値が低い土地 土地の価値は出口が見通せてこそ 土地の前面道路幅も重要 06　土地の含み益と実質利回りから正しい利回りを算出する 検討物件の含み益、含み損を算出する 検討物件の実質利回りを算出する 含み益（含み損）＋実質運用利回りが正しい利回り 第2章　不動産投資のための税金と社会保険のリアル・ルール 07　不動産投資は大きくは儲からない 税率30％、利回り8％、返済期間22年の新築物件の累計CF 新築利回り8％、フルローンでCFが回るという虚構 法人化でかかってくる高額な社会保険料 個人で保有した場合の不動産収入の税制 収入から控除を引いて課税所得を求める 個人事業税の負担感 社会保険の壁をどう考えるか？ 08　法人化のデメリットを自分で取り除く 実効税率から見た法人化のポイント 法人化最大のデメリットは税理士費用 税理士費用を安くする方法 税理士がスムーズに対応できるよう準備する 税務署は虎視眈々と狙っている 09　不動産購入時の初期費用削減方法と処理方法 不動産購入時にかかる経費一覧 印紙代 抵当権設定登記費用 所有権移転登記費用 司法書士報酬 不動産取得税 弁護士費用、契約書作成費用 仲介手数料 未経過固定資産税精算分 10　相続税対策に威力を発揮する不動産とファイナンス 相続税の非課税枠 相続税の法定相続分と配偶者控除 相続税の主な課税対象と課税額のルール 相続税の税率と計算例 小規模宅地等の特例は相続税対策の柱 小規模宅地等の特例とファイナンス効果 投資物件の相続税評価 投資物件の相続税評価額を算出する 正しい相続税対策とは？ 相続税対策の小技 ① －毎年500万円前後の贈与がお得－ 相続税対策の小技 ② －18歳以上の収入がない人を非常勤役員にする－ 相続税対策の小技 ③ －二次相続に備えて配偶者にも不動産を取得させる－ 11　税務署の否認をかわす法人の経費計上ルール 経費をどう使うかも事前に計画すべき 法人で家賃の50％を損金計上できる役員社宅の利用条件 役員社宅を使わないで自宅兼事務所にする場合 社用車のルール 旅費規程を作り、規程に基づいて経費計上する ネット代は調査費 非常勤役員で社会保険を回避 第3章　消費税課税、土地建物按分のリアル・ルール 12　減価償却の勘違いを正す 減価償却できる固定資産、できない固定資産 土地と建物に按分する 建物構造別の法定耐用年数 法定耐用年数 ＞ 経過年数（築年数）の減価償却期間 13　売却時の税率が、セミプロが法人化する大きな理由 個人と法人では投資物件売却時の税率が違う 売却時の簿価と売却益を算出する 建物の減価償却があっても結局売却時に課税される 14　目線を先に向けることで消費税をよける 資本金は1,000万円未満に設定する 不動産賃貸業で発生する一般的な課税売上 消費税課税事業者認定される条件 法人を複数保有して消費税課税事業者に該当するのを避ける 消費税がかからないタイミングで物件を売却する 法人を複数持つことのデメリット 15　買主と売主にとっての土地建物按分ルール 物件購入時に建物価格を高くしたい 不動産会社売主物件で建物価格を上げるのは無理 売主が消費税課税事業者に該当するかどうかの確認は必須 説得力のある建物価格設定の仕方 売主の立場なら消費税課税事業者に該当しないことを最大限利用する 第4章　知らないままでは拡大できない金融機関のリアル・ルール 16　「融資が出る」を基準にするのが正解 ベテラン投資家は融資が出る条件で物件を探す 買付が信用できない投資家はお断り 拡大する人は必ず複数の金融機関を開拓している 17　金融機関担当者に好まれるエビデンス資料の出し方 金融機関に嫌われる投資家 金融機関に好かれる投資家 あなたのBS、PL、CF 必要書類一式をファイリング、先頭に目次を付ける 勤務先を証明するためのエビデンス 預金通帳には自分で明細を補足する 資金繰り表は難しく考えなくてOK 他行融資契約書は提出拒否が正解 事業計画書は不要！　むしろ担当者は引いている 支店長には融資決裁権限はない 購入候補の物件の情報を共有する 18　不動産融資の実情と避けるべき金融機関 不動産賃貸業のデフォルト率は低い 首都圏、地方で投資環境に大きな差はない 地銀、信金、ノンバンク＆新興系銀行の融資事情 避けるべき金融機関 新築利回り4％の区分ワンルームマンションは破綻の可能性大 19　拡大のカギを握る地銀＆信金 地銀と信金の融資事情 じつは有利な地方在住 築古戸建てに対する二流地銀＆信金担当者の本音 一流地銀の融資のリアル 二流地銀＆信金の融資のリアル 20　金融機関はどこに目を付けて審査するのか？ 融資後の収入と借入のバランスを見られる 年収＋不動産収入と資産で借入できる金額が決まる 出禁仲介業者の物件は可能性なし 理解度や運用力も見られている 都心一等地、郊外、地方での積算評価と融資 流動性が低い物件は入口も出口も厳しい 21　正しいステップで融資を攻略する 依頼から融資承認までの流れ ① 電話で不動産融資を依頼する ② エビデンス資料を送り面談を依頼する ③ エビデンス提出後に面談OKが出る ③´ 面談NGとなったら理由をヒアリングする ④ 面談出席者の役職を確認する ⑤ 面談後に細かな条件を確認する ⑥ 正式に融資を依頼する どんなに属性がよくても物件がダメなら融資は出ない ⑦ 融資OKの場合はすぐに手を打つ ⑦´ 融資NGの場合は理由をヒアリングする 22　融資後の行動の正解 資料をファイリングしてエビデンス化する 融資は他人資本という自覚を持つ 融資を受けた金融機関の口座内でお金の流れをクリアに 火災保険は金融機関の提携業者と契約する 登記識別情報通知書、売買契約書原本は貸金庫で保管 23　メインバンクとサブバンクでシナジーを働かせる メインバンク、サブバンクを持つことの意味 金融機関の横並びはいまも昔も変わらない 地銀、信金の縄張り争いに便乗する メインバンクでも安易な融資審査依頼はNG 地銀、信金からの営業のかわし方 第5章　優良物件を手にするための仲介会社のリアル・ルール 24　仲介会社に嫌われる投資家 これでは仲介会社にそっぽを向かれる 築古戸建ては特に注意 25　仲介会社に好かれる投資家 仲介担当者に好印象を与える電話での問い合わせ手法 仲介担当者に好印象を与える面談での手法 強い不動産投資家の仲介会社活用法 26　登記簿謄本から優位に立つための情報を引き出す 謄本の甲区から売主の属性を読む 乙区から読み取れること 抵当権設定金利で個人の売主の強さを判断する 抵当権設定金額は融資額 売主が不動産業者なら保有期間を見てディスカウントを狙う 27　強い投資家の物件入手経路とノールック買い よい物件はネットにほいほい出てこない 大手仲介担当者の本音 目に自信がある投資家限定の方法 大手仲介担当者に重宝されるセミプロ不動産投資家 大手投資物件ポータルサイトの弱点 大手投資物件ポータルサイトを使うなら 「投資物件は必ず内見」は正しいのか？ 強い個人投資家がノールック買いをする理由 第6章　管理会社、客付け仲介でしくじらないためのリアル・ルール 28　管理会社にいい仕事をしてもらうための投資家からの働きかけ 管理会社はシェアハウスをどう見ているのか？ 管理費5％を値切る前に自分の立場を冷静に見る 管理会社に嫌われる投資家 管理会社に一目置かれ、上手に使える投資家になるには 屋根、外壁塗装のタイミングと業者は管理会社任せにしない 29　サブリースと大手管理会社の共通項 サブリースに頼る手はない サブリースでは手元にお金が残らない サブリース契約は思いがけないところにも潜んでいる これではサブリースとそんなに変わらない！？　大手管理会社 30　専任媒介契約を結ぶ仲介会社を見極める 兼業投資家なら専任媒介契約だが悩ましさもある ネットの賃貸募集情報からダメ仲介を見極める 必ず仲介会社の言質を取ってもらいたいポイント マイソクに追記すべき情報を確認する 客付け仲介会社に飛び込み営業するのはNG 「法人契約」の甘い言葉にご用心